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Uno de los impuestos que grava las herencias, donaciones o compraventas de viviendas es la plusvalía municipal. ¿Se paga siempre? ¿Cuándo hay que abonarla? ¿Cuánto es? Hemos elaborado una guía con todo lo que necesitas saber en 2022. Además, puedes calcular la plusvalía en la herramienta de idealista.

Qué es la plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto municipal que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento que se transmiten (se vende, se dona o se hereda una propiedad). 

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal por herencia?

En el caso de las herencias, la plusvalía se calcula desde que el donante adquirió la vivienda hasta que la recibe el heredero. Cuando se vende la casa heredada, se calcula el incremento del valor del suelo desde que se recibió el piso en herencia hasta que finalmente se vendió.

¿Cuándo se paga la plusvalía de un piso?

Dependiendo de cómo se adquirió el piso, el plazo para pagar la plusvalía varía:

• En las compraventas o donaciones, el plazo para abonar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles.
• En las herencias, la plusvalía municipal se paga durante los primeros seis meses desde el fallecimiento del propietario de la vivienda. Se puede prorrogar otros seis meses si se avisa dentro de plazo.

¿Quién paga la plusvalía municipal? 

• En las compraventas de pisos, es el vendedor de la vivienda el que paga la plusvalía municipal.
• En el caso de las donaciones, es la persona que recibe la donación quién la paga.
• En las herencias, los herederos pagan la plusvalía.

¿Cuándo no se paga la plusvalía?

Actualmente, aquellos propietarios que vendan su casa y no obtengan beneficio con ello, no tendrán que abonar el impuesto.

¿Cómo se paga la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal se tiene que abonar en el ayuntamiento en el que esté ubicada la vivienda.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Desde la aprobación del real decreto que modifica la plusvalía, para calcular la cantidad a pagar se aplica el impuesto municipal, que depende de cada municipio, a la base imponible. 

El Real Decreto-ley establece dos métodos para el cálculo de la base imponible del impuesto:

Plusvalía municipal: calcular por el método objetivo 

Se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos coeficientes que se establecerán cada año y que evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método opcional, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble. 

Plusvalía municipal: calcular por el método real 

Se calcula la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

El Real Decreto-ley que modificó la plusvalía, establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:

Los tipos impositivos dependen de cada ayuntamiento, pero siempre habrá que aplicar estos parámetros para el cálculo:

• Valor catastral: Este valor es la base para calcular la plusvalía municipal y lo podrás encontrar en tu último recibo del IBI, en la última declaración de la renta o en el ayuntamiento.
• Número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión: Según los años que hayan pasado desde que adquiriste el piso, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro.
• Municipio del inmueble: Cada ayuntamiento puede aplicar distintos coeficientes máximos de incremento. 
• Valor de transmisión del inmueble: ¿Por cuánto se vendió, heredó o donó la vivienda?
• Valor de adquisición: ¿Por cuánto se compró o adquirió en su día la casa?

¿Cómo se calcula la plusvalía? Ejemplo

Poniendo como ejemplo la compra de una vivienda el 15/02/2017 por 210.000 euros y, la venta el 23/11/2021 por 250.000 euros. El valor catastral total es 100.000 euros, siendo el valor catastral del suelo 60.000 euros (60%). El tipo impositivo es del 30%.

• Valor de adquisición: 210.000 euros.
• Valor de transmisión: 250.000 euros.
• Hay una plusvalía de 40.000 euros, con lo que se liquida el tributo: 

a) Método objetivo:

60.000 euros (valor catastral del suelo) x 0,17 (coeficiente por los cuatro años) = 10.200 euros de base imponible; 

Cuota tributaria = 10.2000 x 30%= 3.060 euros.

b) Método real:

Valor transmisión= 250.000 euros x 60% = 150.000 euros.

Valor adquisición = 210.000 euros x 60% = 126.000 euros.

Base imponible= 150.000 euros - 126.000 euros = 24.000 euros. 

Cuota tributaria = 24.000 x 0,30= 7.200 euros.

El contribuyente puede elegir la fórmula que más le convenga, en este caso, sería el método objetivo.

Si heredo una casa y luego la vendo, ¿tendré que pagar plusvalía municipal?

Sí. Tendrás que pagar la plusvalía en el momento que heredas la vivienda y en el momento en el que la vendes. En el primer caso, se tomará como referencia el periodo desde que el donante la adquirió y hasta que la recibe el heredero. En el segundo, desde que se heredó hasta que se vende.

Comprar y vender casa en el mismo año, ¿hay que pagar plusvalía municipal?

Sí. Todas las operaciones de compraventa de un inmueble con periodos inferiores a un año están gravadas por este tributo. Es decir, si compras un piso en marzo y lo vendes en noviembre, tocará pasar por caja.

¿Qué pasa si no pagas a tiempo la plusvalía municipal?

Si se te pasa el plazo para pagar la plusvalía, el ayuntamiento puede reclamarte la cantidad, más unos intereses de demora. Concretamente, te podrá pedir:

•  Durante los tres primeros meses: 5%.
•  Entre los tres y los seis meses siguientes: 10%.
•  Entre los seis y los 12 siguientes: 15%.
•  Después de un año: 20%.

¿Cuándo prescribe la plusvalía municipal?

La  plusvalía municipal prescribe a los cuatro años. Dicho tiempo se cuenta desde que finaliza el plazo obligatorio para presentar la autoliquidación voluntaria.

*Fuente:Idealista/news.