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La nueva redacción de la Directiva de Eficiencia Energética de la Edificación marca dos objetivos con impacto revulsivo en el mercado inmobiliario: para 2030 todos los edificios de viviendas existentes tendrán una calificación energética mínima E, y para 2033 mínima de D. Además, introduce el concepto de edificio cero emisiones y la figura de Pasaporte de Renovación Energética para que los propietarios puedan planificar las obras de mejora, en un texto más exigente que el que proponía el propio Consejo de Europa. 

Bruselas pisa el acelerador para llegar al objetivo de 2050 de neutralidad climática. Y la mejora del parque de edificios es esencial, se trata de un reto de dimensiones colosales para el que se anuncia una importante movilización de dinero público y la creación de figuras financieras que ayuden al ciudadano. Sin embargo, en el texto aprobado por el Parlamento Europeo no concreta cifras. 

La Directiva no se aprobará antes de 2025

Para entender el momento en que se encuentra la medida, hay que bucear en la compleja tramitación legislativa de la UE. El pasado 14 de mayo el Parlamento Europeo aprobó lla reforma de eficiencia eneregetica de edificicación (EPBD, en sus siglas en inglés), popular por introducir la figura de la certificación de eficiencia energética en la compraventa y alquiler.

Su trámite legislativo abre ahora un periodo de dos a tres meses de negociación en la fase llamada trílogos, con la Comisión Europea y el Consejo hasta su aprobación definitiva. Finalmente, se abrirá un plazo de hasta 24 meses para su transposición en cada país.

De este modo, no será hasta avanzado 2025 o comienzos de 2026 cuando finalmente entre en vigor, aunque en este impasse también tendrán efecto alguna de sus medidas. Ejemplo es que “hasta la aplicación de todos estos requisitos, los Estados miembros deben garantizar que los edificios de nueva construcción sean al menos de consumo de energía casi nulo”, como adelanta Marcos Ros, eurodiputado socialista.

La clasificación energética modifica el mercado

El también arquitecto explica a idealista/news el texto aprobado que, en su opinión, “ha sido más ambicioso que la propuesta de la Comisión”. Una medida que “sirve para alinear la Directiva con los objetivos del Pacto Verde Europeo de 2019, por el cual se debe alcanzar en 2030 una reducción de las emisiones de gases efecto invernadero del 55%, y para 2050 alcanzar la plena neutralidad climática”.

Desde un análisis de impacto en el mercado, Ros avanza que “la vivienda en toda la UE va a ser objeto de una importante transformación que premiará a los propietarios que apuesten por la eficiencia energética”. En su opinión, “un aspecto hasta ahora menor como el certificado de eficiencia energética pasará a ser clave, porque determinará el grado de cumplimiento y adaptación de los edificios a la norma gradualmente, hasta conseguir ser cero emisiones en 2050. Compradores y vendedores empezarán a valorar cada vez más los edificios que menos consuman, y es probable que se produzca una revalorización de los inmuebles más eficientes energéticamente”.

A la espera de que las medidas de la Directiva EPBD se concreten, Peio Mendia, consejero del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), advierte de que “la sociedad no es consciente de las obligaciones al tener una vivienda en propiedad.  Habrá que cumplir con unas medidas muy restrictivas sobre contaminación, lo que va a obligar a continuas rehabilitaciones y mantenimientos de los edificios”.

“Es un reto y un cambio de paradigma, y por eso ha habido muchas resistencias a que esto se implementara como algo obligatorio desde Europa, marcado los objetivos temporales”, considera Raquel Díaz, directora de Proyectos de Green Building Council España (GBCe): “Pero es una necesidad. Se habla de que cerca de un 85% de los edificios necesitará de esa rehabilitación si queremos cumplir con el nivel de descarbonización marcado, que es de cero para 2050”. 

Por eso Bruselas quiere acelerar el proceso. Según se recoge en los preámbulos de las 160 páginas con que cuenta la Directiva, el parque de edificios europeo es responsable del 40% del consumo energético de la UE y del 36% de las emisiones, por lo que esta actuación se considera prioritaria para sus ambiciones.

Novedades de la nueva Directiva EPBD

Antes de entrar en los plazos previstos por el plan, conviene introducir cuatro nuevos conceptos del texto con el que trabajan las instituciones europeas:

• Edificio cero emisiones. Se espera que para 2050 esta sea la categoría de todos los inmuebles comunitarios, teniendo como una de sus características fundamentales cubrir el escaso consumo energético que precise por fuentes energéticas renovables, autogeneradas o compradas. Una figura más exigente que la actual de ‘edificio de consumo casi nulo’, que aún se conserva el texto de la Directiva.

• Potencial de Calentamiento Global del Edificio (PCG). Se trata de un cálculo que incluye toda la vida útil del edificio desde su diseño, construcción, mantenimiento y reformas, hasta su demolición. Un cálculo que también toma en consideración el impacto de los propios materiales constructivos.

“Todos los edificios tienen que incorporar su PCG desde el 1 de enero de 2027, e integrarlo en su certificación de eficiencia energética”. Ros también explica que hasta su obligatoriedad, la Directiva contempla un tiempo para la armonización de todos los sistemas de cálculo europeos que afectan a los inmuebles.

• Pasaporte de Renovación Energética. Figura que se crea para que las propiedades que por la razón que fuera (mayormente de financiación) no abordan en una única fase su renovación energética, puedan aprobar un plan de acción. Este será entendido como compromiso por las Administraciones Públicas supervisoras. 

• Planes Nacionales de Renovación. Una hoja de ruta de las medidas de cada Estado miembro para alcanzar los objetivos nacionales. Deben incluir el compromiso del porcentaje de renovación anual para alcanzar el objetivo de 2050. 

Calendario de obligado cumplimiento

Uno de los aspectos que más ha sorprendido es el calendario propuesto, más exigente en el rango de las calificaciones energéticas que el barajado hasta el pasado 14 de marzo:

• Requisitos para edificios de nueva construcción:
  • A partir del 1 de enero de 2026, todos los edificios de nueva construcción públicos u ocupados por las Administraciones Públicas deben ser cero emisiones.
  • A partir del 1 de enero de 2028, todos los edificios de nueva construcción no públicos (residenciales y no residenciales) deben ser cero emisiones.
• Requisitos para los edificios existentes:
  • Edificios públicos. A partir del 1 de enero de 2027, tienen que tener una clasificación mínima de letra E. Para 2030, su clasificación mínima deberá ser D.
  • Edificios privados no residenciales. Los plazos y exigencias son iguales que los señalados para los públicos ya existentes.
  • Privados residenciales. A partir del 1 de enero de 2030, tienen que tener una clasificación mínima de letra E. Para 2033, su clasificación mínima deberá ser D.

Cumplimiento y sanciones

En el proceso de transposición de la Directiva a la legislación española, se definirá qué ocurre con los edificios que para esta fecha no cumplan con estas calificaciones, aspecto sobre el que  Ros avanza que “la directiva no establece ningún régimen de sanciones”.

Sin embargo, serán los Estados miembros en su transposición los que definan algún tipo de condiciones, como un compromiso explícito del comprador sobre un plazo de ejecución de las obras necesarias para su adecuación conforme a la norma.

Medidas de ayuda

“Durante toda la redacción de la Directiva, se incide en la necesidad de movilizar recursos europeos para afrontar esta ambiciosa transformación del parque europeo de edificios con la menor carga posible para los ciudadanos y salvaguardando sus derechos, en especial de los más vulnerables”, explica Ros. Con este objetivo se habla de figuras como hipotecas verdes, préstamos con condiciones especiales y subvenciones. Sin embargo, como ya se ha señalado, en ningún punto se cuantifican o especifican estas ayudas.

Sí se habla de tres grandes fuentes de financiación, a saber, los Fondos de Recuperación, Transformación y Resiliencia (Next Generation), el Fondo Europeo de Desarrollo regional (Feder) y el Fondo Social para el Clima (que se creó junto a todo el Paquete Climático).  

Reacciones del mercado

Desde Green Building Council España (GBCe) se advierte del gran reto en “un entorno construido como el español, en el que más del 80% de los edificios y viviendas reciben una calificación energética E, F o G. Lo que es lo mismo que ineficiente, según datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía [IDAE]”.

Este porcentaje se sitúa por encima del 82% en regiones como el País Vasco (86,52%), Canarias (85,48%), Baleares (84,89%), Murcia (83,84%), Valencia (83,08%) y Cantabria (82,25%). “Esto se debe a que el parque edificado español está muy envejecido, ya que más de la mitad fue construido antes de 1980, cuando aún no había entrado en vigor el Código Técnico de la Edificación”, ha declarado públicamente Dolores Huerta, su directora general.

Pero la realidad muestra que, mientras miles de comunidades de propietarios españolas discuten qué decisión tomar para la mejora energética de su edificio aprovechando la inyección de los Fondos Next Generation, en Europa aún se negocian las reglas del juego. “Es verdad que se debería alertar sobre esto, y tener una comunicación más adecuada con el ciudadano, y además constructiva”, afirma Díez de GBCe.

Desde el Consejo de Administradores de Fincas, Peio Mendia advierte que “esta adecuación de la vivienda a contrarreloj, está tensionando la vida en las comunidades de vecinos. No hay que olvidar, que los acuerdos se toman en junta de propietarios, un método complejo que requiere tiempo”.

En su opinión, “a día de hoy parece muy difícil, o imposible, llegar al objetivo marcado en 2030. Entre otras razones por la falta de concienciación social, de empresas de rehabilitación principalmente y, sobre todo, de un calendario claro establecido por la Administración Pública. Entendemos que la única forma de conseguir o acercarse a los compromisos es centrar un calendario claro, lógico y realizable”, continúa Mendia, “y que las comunidades que no cumplan tengan algún tipo de consecuencias. No se puede dejar esta carga a los administradores de fincas colegiados y a los vecinos”.