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Echavarren cuenta con más de 30 años de experiencia en el sector: ha gestionado las reestructuraciones financieras de muchas empresas inmobiliarias durante los años más duros de la crisis y ha sido asesor de grandes transacciones de carteras de deuda hipotecaria, de sociedades inmobiliarias y de inmuebles.

Sin pelos en la lengua, explica a idealista/news cómo ha sido la integración de Irea en Colliers, cuál es su visión del sector inmobiliario en general y si recomienda comprar actualmente una vivienda a los jóvenes.

¿Cuál es tu visión general del sector inmobiliario?

El sector tiene muchos subsegmentos con sus velocidades. El sector relativo a inversión, oficinas y centros comerciales fue protagonista desde 2014 a 2016 en el que hubo una actividad frenética de compra de activos, de consolidación de sociedades con mucho volumen y salida a bolsa a través de las socimis y en ese recorrido al alza las rentabilidades han sido interesantes porque se partían de niveles muy bajos. Ahora ha habido una sustitución de inversores de esa época por inversores core, que se conforman con rentabilidades más bajas y buscan activos seguros y de recorrido de largo plazo.

Lo mismo ha ocurrido en la inversión hotelera, que sigue siendo frenética. El año pasado se marcaron máximos históricos con más de 3.000 millones de euros de inversión y ahora es el momento de renovar los hoteles. Veremos operaciones de ganar volumen y de salir a bolsa de esas sociedades como socimis, con inmuebles alquilados.

Y luego está el sector residencial. Hay dos partes, una en positivo y otro en digerir lo negativo. Cuando pensábamos que las ventas de carteras iban a ir a menos, lo que vemos es que se acelera la colocación de grandes carteras y este año va a ser espectacular por la regulación europea que pide que desinviertan en activos tóxicos.

La parte más positiva es la de la promoción residencial que parte de una situación bajísima. Tenemos una carrera frenética por compra de suelo finalista a buen precio. En algunas ciudades el 'a buen precio' empieza a llamar mucho la atención y a asustar a algunos porque se está agotando el suelo finalista. Hay otros mercados que no se han recuperado, pero donde se extenderá rápidamente la recuperación, como Albacete, León, Salamanca, Extremadura, Huelva, etc.

¿Crees que hay una burbuja de precios del suelo en algunas zonas?

Una burbuja no es un incremento de precios per sé. Es cuando en un mercado se desbocan los precios y esa escalada de precios acaba perjudicando a muchas personas, a muchas industrias o a todo el mercado en su conjunto. La correa de transmisión del problema de unos al problema de todos es la banca, la financiación al 100% de la compra del suelo y el 100% de las compras de viviendas. El dinero no costaba y por eso se produjo hiperinflación que se reflejó en los productos que se compraban después.

En la actualidad, la banca tiene un conservadurismo extraordinario, eso no quita que no se cometan errores, como comprar un edificio para rehabilitar pensando en venderlo caro y no poder venderlo. Pero eso es un error de quien lo comete y el impacto que tiene es muy limitado a quien ha comprado el suelo. Esto no es burbuja.

Nos tenemos que preocupar cuando el porcentaje de financiación al sector se desboque. Pero en algunas ciudades el suelo puede empezar a ser objeto de especulación de quien lo tiene a la vista de que los ayuntamientos están poniendo trabas al desarrollo de nuevo suelo. En Madrid el problema grave es que no se está creando suelo y al demorarse los desarrollos de suelo que también incluyen vivienda protegida lo que se hace es expulsar la oferta al extrarradio de Madrid. Nos perjudica a todos los ciudadanos porque cada vez hay que ir más lejos a vivir.

¿Habrá burbuja de precios de la vivienda en las principales ciudades?

En cuanto a la venta, habrá un incremento imparable de los precios de la vivienda a porcentajes similares a los que estamos viendo ahora. Pero hay que recordar que antes de la crisis hubo años en que la vivienda subía más de un 20% anual. Eso sucede cuando el dinero que necesitas para comprar una vivienda no te cuesta.

¿Es buen momento para comprar vivienda?

La pregunta es ¿es buena decisión para unos jóvenes comprarse una vivienda? No. Porque la compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida y de mucho riesgo. Para comprar una vivienda hay que tener ahorros suficientes, no menos del 30% del precio de la vivienda, hay que tener estabilidad económica y estabilidad emocional y familiar y tener muy claro dónde vivir. Hasta que no se tenga entre 30 y 40 años no se debería comprar casa. Y si no tienes esa capacidad de ahorro tendrás que vivir de alquiler. Eso sí, el que tenga ahorros e intención de comprar, ahora le saldrá la vivienda entre un 10% y un 15% más barata que dentro de unos años. 

Pero no aconsejo comprar, no hay nada más tóxico que una hipoteca impagable. Porque los tipos de interés van a subir y con los salarios que hay en la actualidad te cuesta entre 10 y 20 años de trabajo. Y esto es el futuro. No pasa nada porque ante igualdad de pago entre alquiler e hipoteca sin duda alguna hay que alquilar. Porque la hipoteca es como un suflé, cuando no la pagas, engorda. Y el valor de tu piso disminuye.

¿Cuánto durará este ciclo alcista?

Pensamos que nos quedan tres años muy buenos del sector inmobiliario en su conjunto. Pero tenemos a la vuelta de la esquina la subida de los tipos de interés. No obstante, mientras no suban más que la inflación no debería ser preocupante.