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El mercado de la vivienda ya ha dejado muy atrás el parón de la pandemia. A lo largo de 2021 se produjo una remontada de las compraventas y también de los precios, impulsados por factores como la reactivación de la demanda hasta máximos de la burbuja inmobiliaria y las condiciones de financiación más ventajosas de la historia.

Los expertos prevén que estos factores que movieron el mercado se mantengan a corto plazo y que la tendencia al alza de los precios no se detendrá al menos hasta finales de 2023. Pero la gran incógnita es cuánto se encarecerán los inmuebles en los próximos meses, si habrá mucha diferencia entre el comportamiento de las viviendas nuevas y las de segunda mano y en qué zonas se esperan los mayores incrementos.

Según las agencias inmobiliarias, consultoras y tasadoras consultadas, el precio de la vivienda registrará en términos generales un incremento moderado (de hasta el 6%), aunque la obra nueva se encarecerá más que los inmuebles usados. En cuanto a las ubicaciones, los grandes polos económicos y turísticos serán los que lideren las subidas. Repasamos los pronósticos que manejan actualmente los expertos:

Subidas moderadas: entre el 2% y el 6%

Las previsiones se mueven en una horquilla de una subida de precios de entre el 2% y el 6% de media, unos niveles moderados, según el consenso de expertos. 

Juan Manuel Pardo, director de Living de la consultora JLL, por ejemplo, observa “una senda de recuperación de los precios de venta, con un ligero crecimiento, que en promedio para toda España puede situarse en torno a un 2%”.

En cambio, Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Real Estate de Intrum España y director de negocio de Solvia, cree que la vivienda podría encarecerse este año entre un 3% y un 4%, aunque recalca que “tendremos que seguir analizando la evolución de la inflación y los tipos de interés y su impacto en el mercado inmobiliario, así como la influencia en el sector financiero del fin de las moratorias en el segundo semestre del año”.

La inflación es, de hecho, uno de los principales focos de atención más mencionados por los expertos, después de que el IPC terminara 2021 con una tasa anual del 6,5%, el nivel más alto de los últimos 29 años según el INE, y con ante un escenario que parece que no dará tregua al menos hasta primavera.

En este sentido, Sandra Daza, directora general de Gesvalt, destaca que “podría producirse una subida en entornos de un 4% o 5%, siempre que se estabilicen aspectos como el aumento de los costes de la construcción o la escalada del IPC. Si no es así, estas subidas podrían llegar a superar el 7%”.

Antonio de la Fuente, managing director de corporate finance y responsable del negocio residencial en Colliers, también opina que “la evolución general del precio de la vivienda estará en línea con la evolución de la inflación”, aunque insiste en que hacer predicciones exactas sobre cómo evolucionarán los precios es complicado.

Además, el directivo recuerda que “el precio de venta de una vivienda depende de lo que comprador está dispuesto pagar o, mejor dicho, lo que puede pagar por ella. Por lo tanto, lo que sí afecta al precio de la vivienda es la capacidad de ahorro de los compradores, sus perspectivas económicas generales, la tasa de esfuerzo o la evolución de los tipos de interés.  Por otro lado, también influye la existencia de una oferta de vivienda suficiente para satisfacer las necesidades de la población en algunas ubicaciones crecientes”.

Por su parte, Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, destaca que “todo dependerá de cuánto dure el equilibrio perfecto que tenemos ahora entre el ahorro y la financiación. Los ahorros se pueden mantener a largo plazo, pero la clave está en las condiciones de financiación que ahora son muy buenas, pero irán empeorando. Estas dependen de los estímulos de los bancos centrales y de la inflación y ambos factores están alterados. A esto se une que cuando la pandemia se convierta en endemia se irá moderando la compraventa de vivienda”.

Dicho esto, Corral estima que los precios podrían repuntar en torno al 5% de media, mientras que la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) no descarta subidas de hasta el 6%.

Con todo, el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (CGCOAPI) afirma que “si bien es cierto que el desequilibrio entre la oferta y la demanda está repercutiendo en el precio de las viviendas, cuyo encarecimiento puede ser atribuido a la falta de oferta residencial disponible en el mercado, no se prevé una tendencia alcista que deba inquietar”.

Las viviendas nuevas se encarecerán más que las usadas

Durante la pandemia, muchos compradores se han decantado por las viviendas de nueva construcción, gracias a que ofrecen más espacio interior, son más eficientes y suelen contar con zonas al exterior (individuales o comunitarias). Y es precisamente este mercado el que registrará las subidas más acusadas, según los expertos consultados.

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, opina que en el terreno de la obra nueva “es fácil que se den incrementos superiores pues este tipo de producto está sujeto a vaivenes externos, como son los incrementos de los materiales de construcción y el transporte, o las dificultades para encontrar mano de obra adecuada, que en estos momentos están poniendo en apuros a las constructoras, y generando el temor a que todo ellos puede llevar a una subida de precios”.

Luis Corral, de Foro Consultores, también destaca otra razón: “la falta de suelo para promover más viviendas y la escasez de materiales producen retrasos en la entrada de oferta y propicia una mayor subida de precios”  

Otro factor que puede encarecer más este tipo de inmuebles es, según el directivo de JLL, es “la mayor calidad que se está incorporando en muchos proyectos, como factor diferencial frente a producto de segunda mano más antiguo o con calidades más estándares”.

Así pues, las viviendas de obra nueva se encarecerán más o menos dependiendo de todos esos factores exógenos, aunque el asesor inmobiliario Eduardo Molet estima que el precio de este tipo de inmuebles podría subir el doble que en los de segunda mano y no descarta alzas superiores al 10%.

En qué zonas subirá más el precio de la vivienda

Desde Foro Consultores insisten en que “seguimos con una España a dos velocidades: hay ciudades donde los precios crecerán de manera importante y en otras no, porque no hay demanda”.

Así, el director de Real Estate de Intrum España y director de negocio de Solvia señala que los precios crecerán más principalmente en las grandes ciudades. “Concretamente, estamos observando mayores incrementos en ubicaciones como Madrid, Barcelona, Málaga, Bilbao, Sevilla, Valencia o Alicante”, detalla Ernesto Ferrer-Bonsoms.

La consultora Colliers se suma a esta teoría y opina que “aquellas zonas con mayor actividad económica, generadoras de riqueza y por lo tanto mayor capacidad de pago de sus ciudadanos, y que a su vez suponen un polo de atracción de población, tendrán un incremento significativamente superior al resto”.

Por su parte, el Consejo General de los agentes de la propiedad también sitúa a los grandes polos turísticos como ‘puntos calientes’ del mercado, como por ejemplo Baleares. El motivo es que son zonas que atraen el interés de inversores internacionales, quienes están dispuestos a pagar un precio más elevado que el que ofrecen los compradores nacionales.

En cambio, en las ciudades más pequeñas del interior peninsular y de la costa atlántica, caracterizadas por bajas densidades de población, la tendencia será mucho más moderada, e incluso podría producirse una bajada de precios.

Por último, el directivo de Colliers cree que también habrá estabilidad en “aquellas ubicaciones donde, por motivos políticos o dejación de funciones, se han paralizado el desarrollo los ámbitos urbanísticos sufrirán doblemente la escasez de suelo y el incremento de precio de vivienda, especialmente de obra nueva".

*Fuente:Idealista.