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Comprar por debajo del mercado

El precio de compra de la vivienda que deseas alquilar es fundamental para que tú, como propietario, obtengas buenos niveles de rentabilidad una vez que la alquiles. Por este motivo, resulta determinante adquirir un inmueble cuyo precio de salida se sitúa por debajo del mercado.

Date cuenta de que este condicionante reducirá, y mucho, la oferta del mercado al que te dirijas, pues con toda probabilidad las viviendas a menor precio serán aquellas con menos metros y número de habitaciones, peor distribución y, especialmente, las que necesitan reformas inaplazables.

De igual modo, también debes contemplar que, aunque cuentes con ahorro suficiente para solventar la operación sin necesidad de acudir a financiación externa, o que esta vaya a resultar mínima, la compra de un inmueble conlleva el pago de una serie de tributos, que tendrás que amortizar con la rentabilidad que obtengas por tu alquiler.

Alquilar a un precio realista

La rentabilidad derivada del alquiler que en 2023 se puede alcanzar en algunos puntos de España supera los dos dígitos. Sin embargo, tienes que ser realista y darte cuenta de que este indicador es tremendamente fluctuante, y que su volumen depende de muchos factores: desde el tipo de vivienda que pones al alquiler hasta el mercado local en el que se encuentra, pasando por los servicios e infraestructuras que ofrece al inquilino.

A la hora de calcular la renta que vas a obtener por tu futura vivienda de alquiler, es inevitable que conozcas dos datos: de un lado el precio de compra del inmueble y, de otro, la renta bruta obtenida por el mismo. Para calcular este último indicador has de hallar los ingresos del alquiler, entendidos estos como la renta que paga el inquilino mensualmente, multiplicada por doce.

Asimismo, tienes que descontar los gastos derivados de alquilar la casa, como una posible hipoteca o reforma, comunidad o impuestos. El resultado al que llegues será la rentabilidad obtenida por tu vivienda. A partir de ahí, decide hasta qué punto te conviene seguir con el proceso o realizar cambios.

Haz un buen estudio de mercado

Con estas premisas como puntos de partida, a la hora de decantarte por una vivienda u otra tendrás que llevar a cabo un estudio de mercado. Este es un proceso consistente en la recopilación y análisis de datos, con el que obtendrás información que te permitirá saber si debes comprar para alquilar en un lugar o en otro, identificar aquellos aspectos que dificultan la inversión y acceder a aspectos demográficos, para determinar la evolución del área en la que vas a invertir. En él no deberán faltar cuestiones relativas a:

• Investigación de propiedades. En este paso tendrás que evaluar las áreas y los vecindarios, además del tipo de viviendas que han sido construidas en ellas, hasta qué punto el parque inmobiliario está envejecido y cuáles son los servicios e infraestructuras con los que cuenta.

• Analiza los valores de venta. Con el perfil de viviendas al que has accedido, llega el momento de comparar los precios de salida de los inmuebles que configuran la oferta local. Procura llevar a cabo esta operación comparando datos de Internet y, sobre todo, revisando el estado general de las viviendas, a través de las descripciones e imágenes que de ellas se ofrecen.

• Verifica tus estimaciones. Hazte con herramientas online para dar un valor de mercado concreto a las viviendas que te interesen. Date cuenta de que se trata de valoraciones aproximadas, por lo que no han de ser 100% precisas. Esto es verdaderamente importante cuando en los inmuebles se han llevado a cabo reformas. Los resultados obtenidos te facilitarán continuar el estudio de mercado.

• Compara, compara y compara. Con una vista panorámica del mercado inmobiliario que te interesa, llega el momento de acotar y comparar propiedades. Para realizar este procedimiento hazte con una lista de indicadores, entre los cuales no deben faltar la superficie, el número de habitaciones, la distribución y servicios, además del estado de los inmuebles.

• Decide el valor del mercado. Las indagaciones que has llevado a cabo constituyen una ardua investigación, que te permitirá acceder a un rango precios para calcular el valor de la propiedad por la que te decantes. Para seleccionar este valor incluye todo lo estudiado y los condicionantes futuros, de manera que no se te escape cómo podrían afectar al precio de tu vivienda determinados cambios, como el envejecimiento de la población.

No te olvides de la demanda

De nada te servirá estudiar el mercado y comprar a bajo precio si la vivienda que adquieres no tiene demanda suficiente para sostener un alquiler en el largo plazo. O si esta no es del tipo que deseas. Al respecto, ten presente que existen dos perfiles de inquilino: el que alquila a largo plazo y el que lo hace a corto plazo, ya sea por unos cuantos días o por algunos meses. Y que cada uno de ellos actúa en una zona determinada y busca inmuebles con diferentes características.

Es por ello que te conviene tener presente, a su vez, cuál es el perfil de la vivienda-tipo que más se alquila en España. Estos inmuebles, según distintos expertos y fuentes del sector inmobiliario, cuentan en su mayoría con dos habitaciones y unos 70-80 metros cuadrados de superficie. Dentro de la variedad del mercado, a su vez, gustan más los apartamentos, lofts y áticos, si se trata de inquilinos a largo plazo; así como aquellas viviendas que pueden ofrecer servicios extra, como piscina, terraza o jardín, si los arrendadores lo son a corto plazo.

Plantea reformas si es necesario

Es posible que, una vez inmerso en el proceso de búsqueda de inmueble, hayas encontrado alguna vivienda que presenta las características con las que debe contar todo buen inmueble destinado a la inversión, pero que requiere ser reformado. Antes de descartarlo, conviene que analices hasta qué punto te convendría reformarlo, ya que podrías recuperar la inversión en menos de lo que piensas.

Y es que es más que conocido que una vivienda reformada y que atiende a las necesidades de la demanda puede ver revalorizado su precio hasta en un 30%. Lo mismo sucede con el alquiler, ya que cada vez son más las personas que se decantan por esta forma de residencia. ¿Cómo enfrentarse a este cometido sin morir en el intento? Algunos pasos eficaces para mejorar una vivienda destinada al alquiler son:

• Análisis previo. La primera decisión que tienes que tomar es hasta qué punto te conviene reformar una vivienda o directamente pasar a buscar otra. Para ello, parte del precio de salida del inmueble y suma la cantidad que deberás invertir para que la vivienda se arriende a un precio competitivo, sin que te haga perder la rentabilidad esperada.

• Planificación. Los cambios que plantees en la vivienda deben estar adecuadamente justificados y planificados, tanto si se trata de modificar la distribución del inmueble como de llevar a cabo mejoras en determinadas estancias, como cocina o baño. No dejes nada a la improvisación.

• Presupuestos. No te decantes por la primera empresa de reformas que te ofrezca llevar a cabo los cambios que necesita tu vivienda. Indaga en el sector de la reforma y hazte con al menos tres presupuestos, que contengan actuaciones similares. A la hora de tomar la decisión y contratar una u otra compañía, además del dinero guíate por su reputación, seriedad a la hora de acometer las obras y responsabilidad cumpliendo plazos.

• Ejecución. La seriedad de la empresa responsable de la reforma se constatará a la hora de ejecutar las obras. Esta formalidad deberá constatarse en los periodos de tiempo que se hayan marcado previamente así como en el modo de proceder a la hora de realizar las modificaciones en la vivienda.

• Calendario. Siempre se ha dicho que los meses de verano son los más adecuados para reformar una vivienda. A pesar de ello, el sector ha experimentado últimamente un crecimiento notable, por lo que es más que probable que, a la hora de proponerte un calendario, la empresa que selecciones se decante por otros periodos del año, como el inicio del otoño o el final de la primavera.