MVRE

Estamos ante uno de los mejores momentos para comprar un inmueble. Actualmente, los tipos de interés fijos, que son los más demandados en la actualidad en nuestro país, se sitúan en el nivel más bajo de la historia. Por su lado, y debido a la baja cotización del euríbor, que en diciembre cerró en -0,502%, los tipos de interés variable también están por debajo de los tipos medios habituales para este tipo de préstamos.

Sin embargo, a la hora de decidirnos a contratar una hipoteca u otra debemos tener en cuenta qué otros elementos la conforman, para poder compararlas y elegir la mejor. A continuación, analizaremos cómo comparar dos hipotecas para elegir la que más te conviene.

¿Qué debemos tener en cuenta a la hora de elegir una hipoteca?

Hay una serie de factores objetivos que determinan si una hipoteca es una buena oferta o no. Sin embargo, cada núcleo familiar tiene unas circunstancias concretas, por lo que la elección de un préstamo hipotecario no solo dependerá de estos elementos concretos, sino de la situación de cada cliente.

Por este motivo, cabe destacar que a la hora de decantarse por una hipoteca u otra es importante prestar atención tanto a los productos que contratemos como a los servicios que nos ofrecen, como el acompañamiento durante todo el proceso de contratación de la hipoteca en función de nuestras necesidades y de nuestra situación particular a corto, medio y largo plazo. Para ello, es imprescindible contar con la profesionalidad de personal y entidades transparentes y con experiencia. 

¿Qué elementos debemos comparar para elegir la mejor hipoteca?

Antes de elegir entre dos ofertas de hipotecas, debemos comparar y saber cómo interactúan los siguientes elementos:

• El tipo de interés
• Las condiciones de revisión del tipo de interés, en caso de préstamos a tipo variable o mixto
• La comisión de apertura
• La comisión de amortización anticipada
• La contratación de otros productos bancarios
• El porcentaje máximo de financiación
• El plazo de amortización
• Costes de contratación de la hipoteca

El tipo de interés

El tipo de interés es el precio que hay que pagarle al banco a cambio de prestarnos el dinero. Puede ser:

• Fijo: se mantiene igual durante toda la vida del préstamo
• Variable: va variando, en función de la cotización del euríbor
• Mixto: combina los anteriores; se mantiene fijo los primeros años y cambia una vez transcurridos los primeros años (a partir del décimo, normalmente)

En las hipotecas hay un índice, llamado diferencial, que se mantiene igual durante toda la vida del préstamo y que se pacta con la entidad bancaria en el momento en el que éste se formaliza. Por lo tanto, a priori, será mejor la oferta cuyo diferencial sea menor, ya que la cuota a pagar será más baja. 

La comisión de apertura

La comisión de apertura es la cantidad que se paga al banco por los trámites para formalizar el préstamo hipotecario. Aunque el coste suele ser proporcional a la cantidad concedida, éste dependerá de cada banco.

La comisión de amortización anticipada

La comisión de amortización anticipada es la cantidad que se paga a la entidad por amortizar el préstamo hipotecario, parcialmente o en su totalidad, antes del plazo acordado inicialmente., En los préstamos a tipo de interés variable, la comisión puede ser el 0,15% de la cantidad amortizada si el reembolso se produce en los tres primeros años del préstamo, o bien el 0,25% de la cantidad amortizada si el reembolso se produce en los cinco primeros años del préstamo. En los préstamos a tipo fijo, la comisión puede ser del 2% de la cantidad amortizada si el reembolso se produce en los diez primeros años del préstamo y del 1,5% si el reembolso se realiza transcurridos los primeros diez años.

Sin embargo, en algunas ofertas puede que nos permitan rebajar e, incluso, anular esta comisión.

La contratación de otros productos bancarios

Las entidades pueden ofrecernos la contratación de otros productos junto con la hipoteca. Generalmente, se trata de seguros de vida o de hogar, o productos que tienen como finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones del préstamo.

En estos casos, la entidad nos deberá informar sobre el coste de dicho producto o servicio adicional y si su contratación puede suponer una mejora de las condiciones de la hipoteca, de forma que podamos valorar la conveniencia de su contratación y su impacto en el coste de nuestra hipoteca.

El porcentaje máximo de financiación

Las entidades bancarias suelen prestar un 80% del total del valor de tasación de la vivienda. En algunos casos, pueden llegar a conceder el 90 o hasta el 100%. Por ello, es importante contar con ahorros para cubrir el coste de la vivienda que no nos financian, más los gastos asociados a la compra de vivienda y a la contratación de la hipoteca.

El plazo de amortización

El plazo de amortización de una hipoteca es el período que tenemos para devolverle a la entidad el dinero que nos ha prestado. Lo habitual es que las entidades no ofrezcan más de 30 años para hacerlo..

La mejor oferta dependerá de las circunstancias de cada cliente y de la cantidad de la que disponemos para pagar cada mes la hipoteca. Con un plazo de amortización mayor, las cuotas mensuales serán más bajas, pero el importe total de intereses pagados durante toda la vida del préstamo será superior. Si, por el contrario, elegimos un plazo de amortización más corto, el importe de las cuotas mensuales será más alto (tenemos menos tiempo para devolver la misma cantidad, por lo que el importe de cuota mensual es más elevado) y el importe total de intereses pagados durante toda la vida del préstamo será inferior.

Los costes de contratación de la hipoteca

La nueva ley de contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, estableció un nuevo reparto de los gastos hipotecarios, por el cual, los clientes solo deben pagar la tasación del inmueble y su copia de la escritura de constitución de préstamo en notaría, mientras que la entidad debe hacerse cargo del resto de impuestos y gastos asociados a la hipoteca. Los gastos de compraventa del inmueble sí los asume el cliente.

Como hemos visto, existen muchos factores que influyen a la hora de comparar dos hipotecas, y no todos ellos son de índole económica. Debemos tener en cuenta también otros aspectos como el servicio prestado por la entidad, la profesionalidad, la experiencia o si disponemos de un gestor personal que nos acompañe durante todo el proceso.

¿Por qué es tan importante el acompañamiento en el proceso de elegir la mejor hipoteca?

Como apuntábamos, cada persona o núcleo familiar tiene una solvencia económica, una situación, unas circunstancias y unos intereses concretos, que condicionarán algunos de los elementos que hemos comparado en los puntos anteriores. Dicho de otra manera, cada cliente necesita un tipo de hipoteca; no todas son accesibles ni válidas para todo el mundo.

Por este motivo es tan importante el acompañamiento, un análisis en profundidad de cada caso y cliente en particular, y un conocimiento exhaustivo a nivel económico, que permita al cliente elegir la hipoteca que más le conviene y que más se adapta a sus necesidades y circunstancias particulares.

Además, debemos recordar que existen hipotecas muy específicas, que quizás no sepamos que existen, a las que no sabemos si podemos acceder o cómo debemos hacerlo.

De hecho, hay hipotecas específicas para construir viviendas de uso particular (las hipotecas autopromotor); hipotecas destinadas a financiar la compra, la construcción o la rehabilitación de viviendas energéticamente eficientes (las hipotecas verdes); hipotecas para menores de 35 años (las hipotecas jóvenes); hipotecas para una vivienda habitual; hipotecas específicas para adquirir una segunda residencia, etc.
Por ello es tan importante contar con la opinión de expertos que nos acompañen a elegir la hipoteca adecuada en cada caso.

*Fuente:Fotocasa.